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Accertamento: l’ufficio deve considerare il valore di mercato al momento del perfezionamento della vendita (accordo)

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Interessante la pronuncia della CTP di Cosenza, che avvalora la tesi sostenuta dal ricorrente in quanto al valore da attribuire ad una compravendita di un terreno. Questi insisteva sul fatto che il valore da confrontare con beni simili, ceduti nel triennio, non fosse quello dell’anno della stipula notarile, ma quello in cui si era perfezionato “di fatto” il contratto, avvenuto qualche anno prima.

In seguito alla ricezione di un avviso di rettifica/liquidazione, la contribuente, avvalendosi della difesa del dott. Giuseppe Russo, ha presentato ricorso, lamentando:

a) la nullità dell’atto impugnato, per violazione dell’art. 51 del DPR n. 131/1986, in quanto privo di adeguata motivazione, non avendo l’Ufficio indicato, in modo preciso e puntuale, il valore attribuito ai beni descritti nell’atto;

b) l’illegittimità della rettifica, poiché l’Ente impositore ha tenuto conto dei valori di mercato praticati nell’anno 2012, laddove, invece, l’acquisto del bene si era perfezionato nell’anno 2007, a seguito della manifestazione del consenso delle parti, avendo, la ricorrente già corrisposto il prezzo d’acquisto ed il venditore consegnato il terreno;

c) la nullità dell’atto per violazione dell’art. 42 del DPR n. 600/1973 e dell’ art. 7 della L. n. 212/2000, perchè sottoscritto da funzionario diverso dal Direttore provinciale privo di regolare delega.

Si è dunque costituita l’Agenzia delle Entrate, mediante deposito di deduzioni scritte contestando quanto dedotto in ricorso e sostenendo la correttezza del proprio operato.

Relativamente al primo motivo del ricorso, la CTP cosentina ha precisato che in sede processuale l’Ufficio ha in ogni caso l’onere di precisare i criteri adottati nella determinazione del valore e, soprattutto, deve dimostrare in concreto se il valore desunto dall’applicazione di determinati criteri corrisponda al valore reale ed effettivo del bene oggetto dell’accertamento, tenuto conto delle sue peculiarità, della sua natura e di ogni altro utile elemento valutativo. Orbene, nel caso di specie l’Amministrazione Finanziaria, pur avendo indicato nell’avviso i criteri utilizzati (valore di trasformazione del terreno e criterio comparativo), non ha confutato in modo preciso ed analitico la valutazione peritale con cui il ricorrente ha contestato la rettifica del valore dichiarato, considerando anche l’incidenza degli oneri finanziari. In altri termini, l’Agenzia non ha adempiuto all’onere della prova di cui all’art. 2697 cod. civ., non avendo dato prova contraria di quanto assunto e dimostrato dal ricorrente.

Relativamente al secondo punto la CTP cosentina ha confermato la tesi del ricorrente circa l’illegittimità dell’accertamento per erronea applicazione dei valori di mercato correnti nell’anno 2012, specificando che la vendita è un contratto consensuale che si perfeziona con il semplice consenso (e accordo) delle parti contrattuali (alienante e acquirente) (art. 1326 cod. cv.) e non anche con la consegna del bene compravenduto. Pertanto, il trasferimento della proprietà si verifica immediatamente, non appena le parti esprimono il loro consenso (c.d. vendita reale). Di conseguenza, da questo momento, si trasferiscono anche tutti i rischi relativi al bene.
Nel caso di specie il ricorrente ha dimostrato, mediante copiosa documentazione, che l’acquisto del terreno oggetto di accertamento si era perfezionato nell’anno 2007, mediante la corresponsione del prezzo e la consegna del bene, tant’è che, per come risulta da ricevute e fatture fiscali, la società aveva provveduto a commissionare ed a far eseguire lavori di recinzione. L’Agenzia delle Entrate, pertanto, nell’eseguire l’accertamento avrebbe dovuto tener conto del valore di mercato che i beni immobili similari avevano nell’anno 2007 e non già nell’anno 2012.

Ha infine considerato fondata l’eccezione di parte ricorrente di nullità dell’avviso di rettifica e di liquidazione per vizio di delega, giacché, oltre al fatto che la stesso non sia stata allegata all’atto, ma depositata dall’Agenzia solo in  fase processuale, non possiede i seguenti requisiti previsti dall’art. 42 DPR n. 600/1973, ovvero non risulta essere motivata (ad esempio a causa di malattia del capo Ufficio); non indica il  termine di scadenza e non è nominativa (deve contenere il nominativo e non soltanto la funzione del soggetto delegato).

Ctp Cosenza – Sentenza 2080/9/2019

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