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Illegittimo l’accertamento sui valori OMI

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Illegittimo l'accertamento sui valori OMI - iltuotributarista.it

La Commissione Tributaria Regionale di Roma, Sez. XXIX, con la sentenza n. 7294 del 03.12.2014, si è pronunciata sull’accertamento basato sui valori medi OMI.

E’ prassi dell’Amministrazione finanziaria utilizzare i maggiori valori scaturiti dagli accertamenti effettuati ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro e conseguenti a cessioni di immobili, terreni, aziende, per accertare maggiori imponibili ai fini delle imposte dirette ed indirette.

Tuttavia vi sono criteri di determinazione diversi che possono anche condurre a valori dissimili:

  • nell’ambito dell’imposta di registro le norme parlano di “valore venale in comune commercio”;
  • mentre ai fini della determinazione della plusvalenza Irpef o Ires per il Tuir il valore rilevante è quello derivante dalla differenza tra il corrispettivo percepito in sede di vendita e il costo di acquisto o di costruzione del bene ceduto.

La giurisprudenza di legittimità è unanime nel ritenere che i maggiori valori emersi in sede di imposta di registro, essendo appunto basati su criteri differenti, costituiscono solo presunzioni per procedere all’accertamento induttivo delle imposte dirette, mentre spetta al contribuente che deduca l’inesattezza della contestazione superare la presunzione di corrispondenza del prezzo incassato rispetto al valore di mercato, dimostrando di aver in concreto venduto ad un prezzo inferiore.

Nel caso affrontato dalla citata sentenza della CTR di Roma il ricorrente, in qualità di cedente, impugnava un avviso di accertamento con il quale veniva accertata, ai sensi dell’art. 41-bis del D.P.R. n.600/1973, la plusvalenza derivante dalla cessione di un immobile, inquadrabile tra i redditi diversi ex art. 67, co.1, lett. b) del Tuir e le relative addizionali Regionali e Comunali, oltre sanzioni ed interessi.

L’Agenzia delle Entrate aveva contestato in via induttiva la mancata dichiarazione della plusvalenza ai fini Irpef.

La CTP di Roma aveva accolto il ricorso censurando il comportamento dell’Ufficio che aveva utilizzato, ai fini della contestazione, le risultanze dell’accertamento con adesione concluso con l’acquirente avverso il quale il ricorrente-cedente era rimasto estraneo, senza fornire ulteriori elementi a sostegno della pretesa impositiva.

La pronuncia di primo grado è stata confermata dalla Commissione Regionale, la quale, rigettando l’appello proposto dall’Ufficio, ha riconosciuto la correttezza della pronuncia dei giudici di prime cure.

In particolare secondo i giudici di appello la Commissione Provinciale ha correttamente ritenuto che non fosse opponibile al ricorrente il valore definito in adesione solo dal compratore. Infatti, il relativo procedimento, a cui il cedente è rimasto estraneo, è stato definito per cessata materia del contendere, precludendo all’appellata, ignara del procedimento e della sua conclusione, l’esercizio del suo diritto ad impugnare: “l’omissione della doverosa notifica da parte dell’Ufficio della conclusione del procedimento di accertamento con adesione del solo acquirente, determina l’inopponibilità degli esiti dello stesso all’altra parte. In ogni caso, gli avvisi di accertamento devono indicare chiaramente i presupposti di diritto e di fatto che hanno condotto l’Ufficio a determinare il maggiore valore dell’immobile, attraverso un percorso logico in grado di porre il contribuente nella condizione di esercitare il proprio diritto di difesa”.

Nel merito la Commissione Regionale romana ha contestato il metodo di determinazione del valore venale, fondato esclusivamente sulla media dei valori minimi e massimi delle quotazioni immobiliari dell’OMI, in quanto le valutazioni predette, essendo un’indicazione di valori di larga massima, riferibili all’ordinarietà degli immobili ed, in particolare, allo stato conservativo prevalente nella zona omogenea, non sono sostitutive delle stime, ma servono solo di ausilio alle stime stesse.

I Giudici hanno ritenuto che il valore medio di mercato (stima OMI) deve essere adeguato alla fattispecie concreta con riferimento agli aspetti “peggiorativi e/o migliorativi” propri dell’immobile.

La CTR ha rigettato quindi l’appello confermando la pronuncia di primo grado di illegittimità dell’atto di accertamento poiché, nel caso di specie, l’Amministrazione nella determinazione della plusvalenza ha calcolato e motivato il valore venale presunto dell’immobile trasferito sulla base dei valori OMI, senza indicare ulteriori elementi a sostegno della pretesa tributaria.

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