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La rettifica del valore di compravendita di un terreno dev’essere motivata con congrui e concreti elementi

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Compete all’Ufficio l’onere di provare nel contraddittorio giurisdizionale con il contribuente gli elementi di fatto giustificativi della propria pretesa nel quadro del parametro prescelto, salva comunque la facoltà del contribuente di assumere su di sè l’onere di dimostrare l’infondatezza della pretesa stessa avvalendosi dei criteri astratti utilizzabili per l’accertamento e del concreto raffronto con le unità immobiliari presenti nella stessa zona censuaria in cui è collocato l’immobile.

Secondo la CTR Calabrese l’ufficio non ha assolto compiutamente l’onere, a suo carico, di provare la sussistenza, in concreto, degli elementi di giudizio atti a giustificare le valutazioni trasfuse nell’avviso di accertamento.

Ed invero l’Agenzia si è limitata a richiamare l’atto di vendita di un terreno avente medesime caratteristiche (Zona 82) senza, tuttavia, confutare analiticamente i rilievi formulati dal contribuente in merito alla valutazione dell’immobile in relazione alla sua ubicazione, alla sua morfologia (emergente dalle foto allegate), alla rilevanza della crisi economica sulla valutazione degli immobili esistenti nella zona di riferimento e soprattutto, l’incidenza del confinante rilevato ferroviario.

Nell’atto impugnato, infatti, non si rileva, in ordine all’ubicazione, l’effettiva omogeneità del terreno comparato con quello oggetto di accertamento in riferimento alla disponibilità dei servizi, essendosi limitata l’Agenzia, solo nella memoria costitutiva, ad allegare caratteristiche asseritamente favorevoli.

In secondo luogo dall’avviso di accertamento non emerge la congrua valutazione della prossimità al terreno del rilevato ferroviario che imporrebbe, secondo i rilievi dei ricorrenti, distanze di rispetto che comprometterebbero il valore al mq attribuito al fondo.

Sotto tale ultimo profilo, inoltre, avuto riguardo al valore di € 88 (che l’Agenzia afferma di aver ridotto ad € 80 in sede di reclamo per effetto della presenza del rilevato ferroviario, riconoscendo una sopravvalutazione del terreno in sede di avviso di accertamento) non è dato comprendere se ed in quale misura sia stata considerata l’incidenza della crisi economica intervenuta con conseguente riduzione dei prezzi degli immobili all’epoca della compravendita.

In definitiva l’Agenzia non ha indicato congrui elementi per dimostrare di aver tenuto conto dell’incidenza negativa dell’ubicazione e della morfologia del terreno ai fini della sua concreta valutazione.

Con queste motivazioni la CTR Calabrese ha accolto l’appello presentato dall’avv.to Piernicola De Paola del foro di Paola, riformando la sentenza di primo grado, che non si era pronunciata sul merito del ricorso dichiarandolo inammissibile per tardività della costituzione, rilevatasi in questo grado, nei termini.

CTR Calabria Sentenza n. 3399/3/19

 

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